Poniżej przedstawiamy szczegółowy przebieg procedury kredytowej, kluczowe wymogi formalne oraz zasady, o których warto wiedzieć przed złożeniem wniosku.

Kluczowy wskaźnik na starcie: Zdolność kredytowa do 40% dochodu

Pierwszym i najważniejszym kryterium, które hiszpański bank weryfikuje jeszcze przed szczegółową analizą dokumentów, jest poziom całkowitego obciążenia finansowego.

• Zasada 40%: Suma wszystkich miesięcznych zobowiązań widocznych w raporcie BIK (raty kredytów, limity kart) powiększona o prognozowaną ratę nowego kredytu w Hiszpanii nie może przekraczać 40% miesięcznych dochodów netto.
• Kryterium bezwzględne: Przekroczenie tego progu skutkuje natychmiastową decyzją odmowną, a bank nie przechodzi do dalszego badania dokumentów.

Kiedy wnioskować o kredyt przy zakupie z rynku pierwotnego?

W przeciwieństwie do polskich realiów, gdzie wniosek o kredyt na nieruchomość w budowie składa się często na etapie „dziury w ziemi”, w Hiszpanii obowiązuje inny harmonogram:

• Wkład własny na początku: Pierwsze wpłaty (wkład własny rzędu 30–40%) przekazuje się bezpośrednio do dewelopera z własnych środków.
• Wniosek na 3 miesiące przed odbiorem: Procedurę kredytową w banku uruchamia się dopiero na około 3 do 4 miesięcy przed planowanym zakończeniem budowy i podpisaniem aktu przeniesienia własności.
• Czas na uporządkowanie historii: Taki harmonogram daje kupującemu czas na zgromadzenie dokumentów oraz zamknięcie nieużywanych kart kredytowych czy limitów w BIK.

Wycena nieruchomości przez bank (operat szacunkowy)

Po złożeniu kompletnego wniosku bank zleca wycenę nieruchomości rzeczoznawcy. W przypadku rynku wtórnego rzeczoznawca odwiedza lokal, natomiast na rynku pierwotnym weryfikuje dokumentację techniczną i pozwolenia dewelopera.

• Sfinansowanie wartości z wyceny: Kredyt (zazwyczaj 60–70%) przyznawany jest od kwoty wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę, a nie od ceny ustalonej w umowie ze sprzedającym. Jeśli wycena bankowa okaże się niższa niż cena zakupu, kwota udzielonego kredytu zostanie odpowiednio zmniejszona.

Decyzja kredytowa i oferta wiążąca

Gdy analitycy bankowi wydadzą pozytywną decyzję, kupujący otrzymuje oficjalną wiążącą ofertę kredytową. Kupujący ma około dwóch tygodni na zapoznanie się ze szczegółowymi warunkami, wysokością marży oraz wybranym rodzajem oprocentowania.

Dwie wizyty u notariusza – ochrona prawa hiszpańskiego

Zgodnie z hiszpańską ustawą o kredycie hipotecznym z 2019 roku, mającą na celu ochronę konsumenta, procedura wymaga dwukrotnej wizyty w kancelarii notarialnej:

• Pierwsza wizyta (akt wstępny): Odbywa się na 5 do 10 dni przed ostatecznym aktem. Notariusz przeprowadza rozmowę z kredytobiorcą, aby sprawdzić, czy w pełni świadomie podpisuje umowę. Zadaje pytania dotyczące rodzaju oprocentowania (stałe czy zmienne), okresu spłaty oraz wysokości raty.
• Druga wizyta (ostateczny akt przeniesienia własności): Spotkanie z udziałem sprzedającego lub dewelopera, podczas którego następuje podpisanie umowy kredytowej i aktu sprzedaży, przekazanie czeków bankowych oraz przekazanie kluczy do nieruchomości.

Podział kosztów związanych z kredytem

Hiszpańskie prawo nakłada większość opłat związanych z ustanowieniem hipoteki na instytucję finansującą:

• Koszty po stronie banku: Bank pokrywa taksę notarialną za umowę kredytową, opłaty sądowe i rejestrowe oraz koszty obsługi gestorii.
• Koszty po stronie kupującego: Głównym opłacanym przez kredytobiorcę kosztem bezpośrednio połączonym z kredytem jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.